Fachgespräch mit iwp Dr. Oliver Arentz

Zu einem Fachgespräch mit Dr. Oliver Arentz, stellvertretender Geschäftsführer des Instituts für Wirtschaftspolitik der Universität zu Köln hatte der VhU-BIA am 08.04.2019 in Frankfurt eingeladen. Unter der Leitung von Thomas M. Reimann, Vorsitzender des VhU-Bau- und Immobilienausschusses und Mitglied im Vorstand des BDB-HESSENFRANKFURT wurde das Thema „Wohnungsmangel in Ballungsräumen – Wie weit helfen mehr Markt und mehr Wettbewerb?“ intensiv diskutiert.

Der relative Wohnungsmangel in Ballungsräumen hat viele Gründe: Zum einen ist die Nachfrage nach Wohnungen hoch, u.a. weil der Zuzug vom Land in die Städte anhält und weil das Niedrigzinsniveau die Immobiliennachfrage von Kapitalanlegern anheizt. 

Zum anderen wächst das Angebot an Wohnungen und Häusern in Ballungsräumen viel langsamer als die Nachfrage: Grund und Boden sind begrenzt. Wohnflächen stehen in Konkurrenz zu Industrie, Gewerbe, Landwirtschaft, Verkehr, Naherholung und Natur. In den meisten Kommunen gibt es Widerstände in Politik, Verwaltung und Bürgerschaft, wenn neue Baugebiete ausgewiesen, Wohngebiete nachverdichtet oder Gebäude aufgestockt werden sollen. Dann schlägt die Stunde der „Nimbys“: „Not in my backyard!“ Zudem gibt es die Tendenz, öffentliche Wohnungsunternehmen gegenüber privaten Bauherren und Vermietern zu privilegieren.

Das Fachgespräch und die Thesen von Herrn Dr. Arentz führte zu einer lebhaften Diskussion aller Beteiligter, aber auch zu konkreten Ergebnissen.

Die Debatte um die Wohnungsmärkte muss dringend versachlicht werden, um zu konstruktiven Lösungen zu kommen. Die Kampagne für Enteignungen bzw. die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen baut stark auf Emotionen auf.

Seit 2009 erleben wir einen massiven Anstieg der Preise für Wohnimmobilien. Dabei steigt der Preis für Eigentum stärker als die Mieten. Grund ist ein Nachfrageüberhang zunächst getrieben durch Binnenwanderungsbewegungen, später durch die Zuwanderung aus der EU und den Krisenregionen außerhalb Europas. Die Bautätigkeit hat zwar ebenfalls deutlich zugenommen, bleibt aber hinter der Nachfrage zurück. Insbesondere das verfügbare Bauland sind die limitierenden Faktoren.

Nur Neubau behebt den Wohnraummangel. Durch Umzugsketten und Sickereffekte entlastet auch hochpreisiger Neubau tendenziell den Bestandsmarkt.

Die Politik muss das Baulandangebot erhöhen, damit der benötigte Neubau ermöglicht wird. Es braucht aber eine kluge Verteilung der neuen Bauflächen.

Die Bauvorschriften müssen hinsichtlich ihres Nutzens und den damit verbundenen Kosten überprüft werden. Um weiteren Aufwuchs zu vermeiden, sollte für jede neue eine alte Vorschrift (besser: zwei alte) gestrichen werden.

Wenn die Mietspiegel für sozialpolitische Zwecke instrumentalisiert werden, führt dies zu einer Verstärkung der negativen Entwicklungen im Bestand und mindert die Neubauanreize. Die Politik ist aufgefordert, umgehend zu handeln, da die aktuelle Situation weitere Verzögerungen nicht zulässt.

Thomas M. Reimann